г. Москва, Спартаковская площадь, дом 14, строение 3, офис 3005

Подготовка и сопровождение сделок по российскому и иностранному праву

Мы сопровождали сделки #от простой продажи недвижимости до сложного инвестиционного проекта с немецким автопроизводителем и можем Вам гарантировать:

Уверенность

Ваша сделка будет полностью соответствовать закону и последним тенденциям судебной практики

Оперативность

Мы максимально сократим время между началом переговоров и закрытием сделки

Надежность

Мы адвокаты и это гарантирует Вам качество услуг и конфиденциальность

Коммуникации

Мы понимаем, что Вы всегда хотите знать как продвигается работа по Вашему делу и поэтому мы всегда на связи

Что мы предлагаем

Для тех, кто готовится к сделке:

Полная проверка предмета сделки

Мы проверим законность владения имущества продавцом и полностью исключим риск оспаривания сделки предыдущими собственниками

Налоговая оптимизация

Мы предложим Вам структуру сделки, минимизирующую налоговую нагрузку

Для тех, кто заключает сделку:

Переговоры

Мы придерживаемся принципа «win-win», когда учитываются интересы всех сторон сделки, что снижает вероятность ее оспаривания другой стороной

Сделки «под ключ»

Мы полностью возьмем на себя заботы о Вашей сделке от первых переговоров до последнего платежа
Как начать работу?
1
Позвоните нам или напишите письмо с кратким изложением ситуации
2
Бесплатно проконсультируйтесь с нами по вопросу перспектив разрешения Вашего дела
3
Утвердите стратегию разрешения Вашего дела
4
Заключите с нами соглашение об оказании правовой помощи
Наша практика
Разновидности сопровождаемых сделок
— купля-продажа акций, долей в ООО, других ценных бумаг и деривативов, недвижимости; 
— поставка товаров; 
— подряд, в том числе строительный; 
— разработка проектной документации;
— перевозки и экспедиторские услуги; 
— франшиза; 
— отчуждение исключительных прав и лицензионные договоры; 
— разработка программного обеспечения;
— обеспечение (поручительство, залог, банковская гарантия); 
— организация расчетов.
Сопровождение инвестиционных проектов
— строительство и девелопмент; 
— стартапы.
Нас рекомендуют
"Рекомендуем Адвокатское бюро "Титов, Кузьмин и партнеры" как надежного партнера, успешно решающего сложные задачи в сфере реализации долговых обязательств".
"Благодарим адвокатов Бюро за квалифицированную правовую помощь в сфере разрешения споров с контрагентами".
"С Вашей компанией приятно работать, и мы будем рады сотрудничать с Вами в дальнейшем по вопросам юридического сопровождения нашей деятельности".
Последние проекты
Как удалось оспорить безусловное право расторгнуть договор

Расторжение договора казалось бы было неминуемо. Последствия были малоприятными, так как это был основной источник дохода предпринимателя и его семьи. Абсурдность ситуации добавлял тот факт, что арендатор не допускал каких-либо нарушений договора в течение долгих лет его действия.

 

Между предпринимателем и Администрацией города в середине 2000-х был заключен договор аренды земельного участка на несколько лет. По истечении этого срока стороны не заявили о расторжении договора. Это значит, что соглашение было автоматически продлено на неопределенный срок. В соответствии с гражданским законодательством данное обстоятельство дает каждой из сторон право на безусловное расторжение договора аренды в одностороннем порядке в любой момент. Для этого необходимо направить только простое уведомление.

 

В определенный момент Администрация без объяснений причин воспользовалась этой возможностью и направила предпринимателю сообщение о том, что расторгает договор и требует освободить земельный участок. После этого арендодатель обратился в суд с соответствующими требованиями.

 

Адвокаты Бюро предприняли следующие действия:

-           Было досконально изучено поведение Администрации в период до направления уведомления о расторжении договора и после него.

-           Проанализирован большой массив судебной практики по данному вопросу.

-           Выстроена четкая и обоснованная правовая позиция, отраженная в процессуальных документах и выступлениях адвокатов.

 

Правовая позиция заключалась в том, что лицо, которое в одностороннем порядке отказывается от любого договора должно действовать добросовестно и разумно. Адвокатам Бюро удалось доказать, что действия Администрации были экономически необоснованы, недобросовестны, неразумны. Более того, Администрация после отправки письма о расторжении договора продолжила принимать от арендатора платежи и однажды подписала с ним официальное дополнительное соглашение, то есть своими действиями подтверждала, что продолжает воспринимать предпринимателя как законного арендатора.

 

В результате в удовлетворении требований о расторжении договора и освобождении земельного участка было отказано.
Статьи
Выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения

С Указа Президента РФ от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» в Российской Федерации началась аграрная реформа, связанная с переходом земель сельскохозяйственного назначения из собственности государства в собственность граждан. На тот момент земли сельскохозяйственного назначения были сконцентрированы у колхозных хозяйств, что и предопределило процедуру перехода земель в частную собственность. Субъектами частной собственности становились граждане-члены колхозных хозяйств и юридические лица, участниками (акционерами) которых стали бывшие члены колхозов. В данной статье будет рассматриваться ситуация, когда земля перешла в частную собственность непосредственно к гражданам. Порядок определения размера доли в праве общей собственности был избран следующий – общая площадь передаваемого в частную собственность участка делилась на количество членов колхоза и получалась площадь участка, передаваемого в собственность каждому члену колхоза. Как следствие земельный участок приобретает большое количество собственников, а право собственности дробится на множество долей. Такие участки зачастую не используются, однако, являются благоприятной средой для организации на них сельскохозяйственного производства или, например, коттеджных поселков.

Для реализации каких-либо проектов на землях сельскохозяйственного назначения необходимо консолидировать множество долей в праве общей собственности в руках одного собственника. Для достижения этой цели требуется пройти несколько законодательных процедур. Переход права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения является сложным юридическим составом, соблюдение каждого элемента которого необходимо для его законности и достижения поставленных задач. Прежде всего – это процедура выдела земельного участка, далее оформление на него права собственности, а затем продажа новому конечному собственнику. Данные процедуры должны строго соблюдаться, а каждая из них является частью сложного юридического состава.

 

Стоит обратить внимание, что вышеуказанные отношения выдела и купли-продажи земельного участка регулируются Гражданским кодексом РФ (§§ 1, 2 Главы 30), Земельным кодексом РФ (статьи 11.2, 11.5), Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (статьи 13, 14). А одна из главных особенностей правового регулирования рассматриваемых правоотношений состоит в том, что ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает правила реализации участниками общей долевой собственности, приоритетные перед нормами ГК, а также иные правила выдела земельного участка в натуре в счет доли в праве собственности, чем установленные в Земельном кодексе.

Далее рассмотрим поэтапно процесс приобретения земельного участка сельхоз назначения в собственность у участников общей долевой собственности.

Выдел земельного участка в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности:

 В связи с тем, что площадь земельных участков, перешедших в частную собственность после распада колхозов, является очень большой, то может появиться необходимость осуществить выдел из этого земельного участка другого, более меньшего по размеру.

Процедура выдела земельного участка требует некоторой юридической подготовки. Так как созывать общее собрание участников общей долевой собственности может только участник такой долевой собственности, то покупателю необходимо заручиться поддержкой одного долевого собственника и поручить ему совершение всех процедурных действий, связанных с выделом земельного участка. Тогда земельный участок будет приобретен покупателем по договору купли-продажи после его выдела у долевых собственников. Такой вариант является наименее затратным в плане временных ресурсов.

Если же покупатель не смог найти долевого собственника, который бы содействовал в осуществлении процедур выдела, то ему необходимо будет выкупить доли у собственников в размере, эквивалентном площади приобретаемого участка для его последующего выдела. Этот вариант является более затратным по временным ресурсам, так как о такой покупке долей в праве общей долевой собственности необходимо будет уведомить других долевых собственников земельного участка.

Сложность рассматриваемых отношений заключается в комплексной процедуре выдела земельного участка в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности. В соответствии со статьями 13 и 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» процедура выдела земельного участка включает в себя следующие обязательные этапы:

1 этап. Созывается общее собрание всех долевых собственников, которые определяют место нахождения части земельного участка, из которой в первую очередь будут выделяться земельные участки в натуре. Такое собрание созывается путем публикации сообщения в СМИ или путем отправления каждому долевому собственнику сообщения. Общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок. Следовательно, проведение общего собрания подтверждается или вышеописанными сообщениями, или протоколом общего собрания долевых собственников. Как указано в постановлении Конституционного суда РФ от 30.01.2009 года № 1-П данный этап необходим для соблюдения публичного интереса, интереса других участников общей долевой собственности. Также Конституционный суд РФ указывает в своем постановлении о том, что подобная процедура также связана с особым правовым режимом, установленным в РФ для земель сельскохозяйственного назначения.

На данном этапе проявляются особенности порядка осуществления участниками долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

В случае утверждения местоположения зоны первоочередного выдела земельных участков, лицо, желающее выделить земельный участок в натуре может выбрать любой участок, который находится в этой зоне и приступить к постановки земельного участка на кадастровый учет, а далее к регистрации права собственности на него.

Стоить обратить внимание, что такое собрание может и не утвердить местоположение участка, и только тогда можно перейти к следующему этапу выдела.

2 этап. В случае, если общее собрание долевых собственников не утвердило место нахождения земельного участка, описанного в предыдущем пункте, выдел из которого производится в первую очередь, то собственник вправе определить границы своего земельного участка самостоятельно, путем соответствующей публикации в СМИ. Указанное постановление Конституционного суда РФ описывает данную процедуру как средство защиты частного интереса.

3 этап. Если в течение 30 дней с момента публикации не поступило возражений относительно места нахождения выделяемого участка, то выделяемый земельный участок должен пройти процедуру кадастрового учёта.

4 этап. Следующий и заключительный этап – это регистрация права на выделенный участок. С этого момента земельный участок считается выделенным и появляется как самостоятельный объект права собственности и гражданского оборота.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Следовательно, выдел земельного участка в натуре в счет своей доли в праве общей долевой собственности является сделкой и может быть признана недействительной. В случае нарушения описанной процедуры, выдел земельного участка является ничтожной сделкой на основании статьи 168 ГК РФ. В соответствии со статьей 167 ГК РФ наступает реституция как последствие недействительности сделки и на этом основании участок возвращается первоначальным собственникам.

Также в случае ничтожности выдела земельного участка можно сделать вывод, что не возникло правового основания возникновения права собственности. Следовательно, любой из долевых собственников земельного участка, из которого производился выдел может предъявить иск о признании права собственности. Такой иск будет рассматриваться или по правилам негаторного иска без установления срока исковой давности, или по правилам виндикационного иска со сроком годности, равным 3 (три) годам. Порядок зависит от того, выбыл ли участок из фактического владения истца или нет.

Говорить с полной уверенностью о таком развитии событий позволяет практика Высшего арбитражного суда РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 9.02.2010 г. № 13944/09), которая закрепила возможность истребования вещи (в том числе доли в праве общей долевой собственности) участником общей долевой собственности. Но осуществления права на защиту таким образом требует исполнения определенной процедуры. Это связано с порядком осуществления участниками общей долевой собственности своих прав. В соответствии со статьями 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом осуществляется по соглашению участников общей долевой собственности. В соответствии со статьей 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» среди участников общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения такое согласие достигается на общем собрании собственников. Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовало простое большинство присутствующих. Необходимость такого порядка закрепляет и судебная практика (Определение ВАС РФ от 24.08.2010 г. № ВАС-11094/10).

Как расторгнуть договор в одностороннем порядке без суда

Когда в силу сложившихся обстоятельств отношения сторон по договору заходят в тупик, им законом предоставляется возможность расторгнуть договор, т.е. прекратить его действие. Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность сделать это как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Итак, на основании анализа действующего законодательства можно выделить следующие способы расторжения договора:

      Расторжение по соглашению сторон

      Расторжение путем одностороннего отказа от договора

      Расторжение по решению суда

В настоящей статье мы остановимся исключительно на расторжении в договора в одностороннем порядке.

По общему правилу законодателем запрещен односторонний отказ от исполнения обязательств и, как следствие, односторонний отказ от договора. Однако в некоторых, прямо предусмотренных законодательством случаях допускается возможность одностороннего отказа от договора.


Узнайте цены на наши услуги по разрешению споров по расторжению договоров.

 

Договор можно расторгнуть в одностороннем порядке в следующих случаях:

      когда такая возможность прямо предусмотрена законодательством;

      когда такая возможность прописана в тексте договора.

 

Порядок одностороннего расторжения договора

Законом установлены возможности расторжения в одностороннем порядке для договоров аренды, подряда, возмездного оказания услуг, банковского счета, поручения, комиссии, агентирования и др.

Надо отметить, что некоторые договоры можно расторгнуть таким образом только при наличии определенных оснований.

Этапы расторжения:

1.  Возникновение предусмотренных законом или договором оснований для расторжения (не всегда требуется);

2.  Направление управомоченной стороной контрагенту уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке (одностороннем отказе от договора);

3.  Прекращение договора с момента получения уведомление, если иное не предусмотрено законом или самим договором.

 

Последствия ненадлежащим образом оформленного расторжения

Если Вы не соблюдете порядок расторжения, установленный законом или договором, последствия этого могу выразиться, в первую очередь, в том, что Ваш договор не будет считаться расторгнутым. Вы, не зная и этого и полагая, что договор расторгнут, перестанете исполнять свои обязательства по нему. А Ваш контрагент может немного подождать и обратиться в суд за взысканием убытков, неустойки, обязанием исполнить обязательство в натуре и т.п.

 

Как правильно закрепить порядок одностороннего расторжения в договоре

Во избежание проблем в будущем в договоре должна быть четко зафиксирована возможность его расторжения в одностороннем порядке.

Для этого необходимо сделать следующее:

1.  установить по каким основаниям договор можно расторгнуть в одностороннем порядке;

2.  определить каким образом посылается уведомление (заказным письмом с описью вложения, электронной почтой, курьером и др.);

3.  указать срок, с какого момента после получения уведомления договор считается расторгнутым.

 

Как оформить уведомление о расторжении

Законом не установлено специальных требований к оформлению уведомления. Соответственно оно оформляется в свободной форме.

Такое уведомление должно содержать следующее:

1.  реквизиты стороны, направляющей уведомление

2.  указание на расторгаемый договор;

3.  указание на конкретное лицо, с которым расторгается договор;

4.  основания расторжения (должны соответствовать закону или договору);

5.  срок с момента получения уведомления, после которого договор считается расторгнутым;

6.  указание на порядок возврата исполненного по договору возмещения фактически понесенных расходов (если требуется).

 

Последствия правильного одностороннего расторжения договора

Последствием такого расторжения по общему правилу является прекращение обязательств, вытекавших из расторгнутого договора. Кроме тех, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности и т.д.).

В некоторых случаях (зависит от характера договора и степени его исполненности) может также потребоваться возмещение фактически понесенных расходов другой стороне по договору или возврат исполненного по договору.   

Неизолированные торговые помещения, а также парковочные места можно будет легально продавать и сдавать в аренду

Торговые и офисные помещения, которые обособлены только перегородками или визуальными границами (например, часть помещения под торговым киоском или вендинговым аппаратом), а также парковочные места предлагается приравнять к объектам недвижимости. Это значит, что на такие части помещений совершенно легально можно будет получить кадастровый паспорт, оформить право собственности и заключать с такими объектами сделки.

Соответствующий законопроект размещен на портале проектов нормативных актов (http://regulation.gov.ru/projects#npa=39290). Сейчас пока все эти действия с неизолированными частями помещения и парковочными местами осуществить затруднительно. Например, на практике возникают сложности с регистрацией договора аренды части помещения (допустим, на которой будет располагаться торговый автомат или торговый киоск). В этом случае Росреестр требует предоставить кадастровый паспорт, который невозможно получить на такую часть помещения. А все из-за того, что часть помещения не является самостоятельным объектом недвижимости. В итоге регистрировать такой договор аренды приходится через суд. В законопроекте предлагается решить эту проблему следующим образом: в перечне объектов недвижимости появится объект под названием «площадка». Это будет часть здания или сооружения, предназначенная для стоянки транспортных средств (то есть парковочные места) или размещения торговых объектов и неограниченная строительной конструкцией. На площадку можно будет получить кадастровый паспорт, зарегистрировать право собственности на нее, а также совершать с ней сделки: продать, сдать в аренду и т.д. Помимо неизолированных торговых и офисных помещений в проекте закона предлагается считать объектом недвижимости и парковочные места. Если поправки примут, то они могут вступить в силу уже с 2017 года.