Отсрочка по аренде

Госдумой был принят и Президентом подписан пакет поправок в законодательство, который предусматривает возможность предоставления отсрочки по выплате арендной платы для всех компаний. Это условие действует, если договор аренды был заключен до принятия в 2020 году соответствующих актов глав субъектов о введении повышенной готовности. Например, в Москве такой акт был принят Мэром 5 марта.

В течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. На текущий момент такие требования установлены только для арендаторов из наиболее пострадавших отраслей экономики. Но обычные арендаторы вправе формировать условия отсрочки исходя из своих конкретных обстоятельств.

Условия отсрочки в таком случае определяются арендатором, исходя из конкретных обстоятельств, в которых оказалась компания. Закон в таком случае предписывает договариваться и заключать дополнительное соглашение. Важно, чтобы был соблюден баланс интересов. При требовании об отсрочке можно сослаться на:

(1) падение прибыли компании; (2) запрет деятельности компаний частичный или полный; (3) зависимость от очного визита клиента (а сейчас люди от них воздерживаются); (4) фактическое использование помещения (все на удаление); (5) траты на выполнение обязательных требований; (6) завязанность на работу с особо пострадавшими отраслями; (7) любые иные доводы, которые могут быть подтверждены.

Особо пострадавшие компании вправе заключить дополнительное соглашение на условиях, которые определены Постановлением Правительства РФ. В данном случае арендодатель не может возражать по поводу условий отсрочки. О конкретных требованиях по отсрочке можно прочитать ниже.

Для арендаторов (МСП) федеральной собственности установлено право на отсрочку за апрель-июнь 2020 года на предложенный ими срок, но не позднее 31 декабря 2021 года.

Изменение арендной платы

Арендная плата на объект недвижимости может изменяться в любой момент, но ТОЛЬКО по соглашению сторон. о есть, арендодатель не может повысить ставку в одностороннем порядке. Даже если у него есть такое право по договору.

Уменьшение арендной платы

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества. Такое требование может быть заявлено только, если объект нельзя было использовать из-за мер о повышенной готовности. При этом обращаем внимание, что тут указаны скорее только те объекты, деятельность которых была прямо запрещена. Хотя конечное толкование этот пункт получит только в суде.

Но в Москве, МО и ряде регионов с 13.04. по 19.04. было принято решение о приостановлении деятельности целого ряда организаций. Следовательно, компании из этого списка могут претендовать на снижение аренды хотя бы за этот период. Перечень видов деятельности можно посмотреть по этой ссылке. 

Рекомендовано снижение арендной платы для организаций из пострадавших сфер экономики (1) с учетом фактического неиспользования помещений, (2) с учетом нерабочих дней. На мой взгляд, если требование о снижении заявлено арендатором мотивированно, а не «на авось», то потом есть перспективы снизить аренду в суде.

Компании, которые продолжили деятельность могут направить арендодателю обращение о снижении аренды в связи с ухудшением экономической ситуации. Но на уровне закона сейчас отсутствуют какие-либо обязанности арендодателя снизить аренду. Тем не менее, такие требования могут иметь судебные перспективы, так как в особых условиях (как сейчас) закон позволяет потребовать изменения договора.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ арендатор может потребовать изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Например, снижение рыночной оценки аренды в купе с теми доводами, которые мы рекомендовали для отсрочки. Особенно актуально это для тех компаний, которые арендуют государственное (редко коммерческое) имущество ставка по которому привязана к рыночной стоимости аренды.

Распоряжение Правительства РФ о порядке предоставления отсрочки

Правительство РФ приняло Постановление от 03 апреля 2020 года № 439 Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества. Им были установлены следующие положения:

— юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества предусмотреть уменьшение размера аренды с (1) учетом фактического неосуществления арендатором деятельности, (2) с учетом нерабочих дней

— органы власти обязаны предоставить арендодателям, которые договорились со своими арендаторами, следующие меры поддержки, связанные с налогом на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту за период, на который предоставлена отсрочка.

В Постановлении закреплены следующие условия предоставления отсрочки:

— Договор аренды заключен до введения режима повышенной готовности на территории соответствующего региона. В Москве он, например, был введен 5 марта. Арендатор относится к особо пострадавшим отраслям.

— Отсрочка касается государственного, муниципального и частного недвижимого имущества. Не касается жилых помещений.

— Отсрочка касается арендной платы, начисляемой с даты введения режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года. До момента отмены режима повышенной готовности — на всю сумму аренды. С момента отмены режима до 1 октября 2020 года на 50% от аренды.

— Накопленная в этот период задолженность подлежит выплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Периодичность выплаты — 1 раз в месяц. Платеж по отсрочке не должен превышать половины арендной платы за месяц.

— Штрафы и иные меры не начисляются, дополнительные платежи в связи с отсрочкой арендодателем устанавливаться не могут.

— Размер арендной платы, на которую предоставляется отсрочка может быть снижен по соглашению сторон, а также установлены иные параметры отсрочки.

— Арендатор обязан продолжать оплачивать коммунальные расходы, если только арендодатель не был от них освобожден.

— Региональные власти могут устанавливать дополнительные меры по отсрочке в отношении государственного и муниципального имущества.

Освобождение от арендной платы

На федеральном уровне не предусмотрены какие-то основания для полного освобождения от арендной платы. Но органы власти имеют право установить такие основания.

Например, в Москве до 1 июля освободили от аренды компании, деятельность которых была приостановлена. В первую очередь это касается тех самых ресторанов, салонов красоты и т.п. (конкретный список смотрите в Постановлении 212-ПП).

Для арендаторов федерального имущества, которые относятся к приостановленным компаниям, предусмотрено освобождение от аренды за апрель-июнь 2020 года.

Требования арендодателю рекомендуется направлять в письменном виде. В случае спора вы должны иметь подтверждение, что обращались. Подойдет квитанция о направлении заказного письма и опись вложения (в описи подробно изложите какие документы вы направляли). Дополнительно можно направить письмо по электронной почте.